Financer sa maison d’habitation, en privé ou en société?

Lorsqu’on envisage d’acheter sa maison d’habitation en société, on pense d’abord avantages fiscaux. Les frais d’enregistrement et d’acquisition sont fiscalement déductibles, ce qui représente un avantage financier non négligeable. Les intérêts du crédit hypothécaire sont également déductibles fiscalement, ce qui permet de réduire la charge fiscale de l’entreprise. Enfin, si le remboursement en capital du crédit n’est pas déductible en soi, l’amortissement fiscal de l’actif immobilier offrira une déductibilité indirecte quasiment équivalente.

Mais l’achat en société comporte aussi des inconvénients importants à prendre en compte. L’actif immobilier n’appartiendra pas l’individu, mais à la société, ce qui entraîne plusieurs inconvénients fiscaux. En effet, la loi belge prévoit dans ce cas le calcul d’un avantage en nature basé sur le revenu cadastral du bien, sur lequel le dirigeant devra payer des cotisations sociales et de l’impôt sur le revenu aussi longtemps qu’il occupe la propriété.

De plus, si le dirigeant décide de louer le bien immobilier à des tiers, les revenus locatifs perçus par la société seront imposables, ce qui peut réduire la rentabilité de l’investissement. En cas de vente du bien, les plus-values immobilières réalisées par la société seront également soumises à l’impôt.

L’alternative pour un dirigeant qui cherche à optimiser financièrement l’acquisition de son habitation personnelle consiste à financer l’achat par le biais d’un crédit hypothécaire à terme fixe, couplé à un Engagement Individuel de Pension (EIP) et à l ‘occupation d’une partie de la propriété à des fins professionnelles.

Le recours à un crédit hypothécaire à terme fixe permet de limiter les mensualités de crédit à charge du dirigeant (en privé) aux seuls intérêts d’emprunt, le remboursement du capital n’étant dû (au plus tard) qu’au terme du crédit. Cela offre une flexibilité financière accrue et cela préserve éventuellement un solde de liquidités disponibles pour des investissements ultérieurs.

Parallèlement, c’est le capital EIP constitué par la société au profit du dirigeant qui servira au remboursement du capital emprunté. Ce qui présente un avantage fiscal important. Les primes d’épargne versées au profit du dirigeant sont déductibles fiscalement pour la société. Et, dans le chef du dirigeant, le capital épargné sur l’EIP n’est soumis qu’à un taux d’imposition avantageux de 18,74%. Ce capital est disponible à l’âge de la retraite ou à tout autre moment pour autant qu’il serve à réaliser un investissement immobilier en Belgique (ou dans l’Espace Economique Européen). Et donc par exemple, pour le remboursement (à terme ou anticipé) du crédit à terme fixe ayant servi à l’achat de l’habitation du dirigeant.

Enfin, l’occupation d’une partie de la propriété à des fins professionnelles et le versement d’un loyer par l’entreprise à l’individu offrent la possibilité de générer des revenus supplémentaires, qui sont faiblement taxés voire pas taxés du tout. Cette stratégie permet non seulement de rentabiliser davantage l’investissement immobilier, mais aussi de réduire la charge fiscale de l’entreprise.

En conclusion :

La combinaison d’un crédit hypothécaire à terme fixe, d’un EIP et de l’occupation d’une partie de la propriété à des fins professionnelles constitue une stratégie de financement avantageuse pour l’acquisition d’un bien immobilier, offrant des avantages fiscaux et patrimoniaux significatifs par rapport à l’achat en société.

Néanmoins, si cette solution présente des avantages significatifs, il ne faut pas pour autant en faire une panacée. D’un cas à l’autre, d’un contexte à l’autre, elle répondra adéquatement aux enjeux de la personne ou pas. Tout comme d’ailleurs, dans certains cas, l’achat en société pourrait s’avérer être la meilleure solution.