On dit souvent que le Belge a une brique dans le ventre. En effet, qu’il s’agisse de son habitation propre, ou de la constitution d’un patrimoine immobilier à but locatif, devenir propriétaire est le premier objectif patrimonial du belge. Et pour financer une acquisition immobilière de manière optimale, rien de tel que d’activer le levier du crédit.
Oui mais… L’obtention d’un crédit hypothécaire requiert un certain nombre de préalables.
3 éléments déterminent le montant que vous pourrez emprunter
· L’apport en fonds propres
Les banques exigeront généralement que vous apportiez en fonds propres le montant des frais d’acquisition et au moins 10% du prix d’achat.
Le montant des frais d’acquisition varie fortement en fonction des régions (Bruxelles, Flandres ou Wallonie) et des projets (première habitation, immeuble de rapport …).
Vous pourrez connaitre le montant des frais d’acquisition applicables à votre projet en vous rendant sur https://www.notaire.be/calcul-de-frais/achat.
· La quotité d’emprunt
C’est le ratio du montant emprunté sur celui des garanties immobilières ou mobilières consenties par l’emprunteur. Plus la quotité est basse (valeur des garanties supérieure au montant emprunté), plus l’organisme de crédit sera enclin à vous accorder l’emprunt visé. La quotité ne peut en principe dépasser 90%, pour le financement de l’acquisition de l’habitation propre et de 80% pour un immeuble de rapport.
Il s’agit donc de jouer sur deux paramètres : votre apport en fonds propres, qui vient diminuer le montant emprunté et le montant des garanties octroyées. Vous pourriez limiter au minimum l’apport en fonds propres mais donner en garantie un montant supérieur au montant emprunté (par exemple en nantissant un autre bien immobilier ou en prenant appui sur les réserves de de votre assurance de groupe).
· Le rapport charges & revenus
Il mesure votre capacité à rembourser les mensualités de votre crédit hypothécaire. Techniquement, le montant total des charges d’emprunt est divisé par le montant total des revenus (revenus professionnels, revenus locatifs actuels et futurs etc.). Le rapport entre charges & revenus ne peut généralement excéder 40%, voire 50% pour les plus hauts revenus. Dans le cas des emprunteurs dirigeants d’entreprise nous pouvons tenir compte des revenus alternatifs tels que les dividendes pour autant que ceux-ci soient récurrents.
Pour obtenir votre crédit hypothécaire, il faudra que chacune de ces conditions soit réunie. Notre rôle de courtier en crédit est de vous aider à préparer le dossier et à créer des solutions pour que vous puissiez financer et réaliser votre projet immobilier.
Se préparer avant de commencer la recherche
Il est important de vous préparer avant de commencer à visiter des biens. En effet, le marché vous poussera parfois à prendre des décisions très rapides. Il est impératif de mesurer préalablement votre capacité d’emprunt.
Il est possible qu’en restructurant votre stratégie financière et fiscale, un ou deux avant l’acquisition, vous augmentiez considérablement votre capacité d’investissement.
Notre conseil : n’attendez-pas de vous sentir prêt à investir pour vous renseigner. Allez chercher de l’accompagnement bien avant, pour optimiser vos chances de succès et accéder à une gamme d’actif immobilier supérieure.
