Investissement mobilier vs. immobilier : comment choisir et lequel est le plus rentable ?
Lorsqu’il s’agit de faire fructifier son capital, de nombreux investisseurs hésitent entre le marché de l’immobilier et celui du mobilier (actions, obligations, fonds, etc.). Bien que les deux options puissent générer des rendements attractifs, elles comportent des différences significatives en matière de gestion, de fiscalité, de liquidité, et de risque. Comprendre les avantages et les inconvénients de chaque type d’investissement est essentiel pour choisir celui qui répond le mieux à vos objectifs financiers et à votre profil d’investisseur.
Chez DRA Group, nous accompagnons nos clients pour les aider à faire un choix stratégique entre investissement immobilier et mobilier, ou pour créer un portefeuille diversifié qui combine les deux. Dans cet article, nous analysons les caractéristiques, les rendements et les risques de ces deux types d’investissement afin de vous aider à prendre une décision éclairée.
1. Comprendre la différence entre investissement mobilier et immobilier
Avant de comparer leur rentabilité, il est important de comprendre ce qui différencie fondamentalement ces deux types d’investissement.
- Investissement immobilier : il s’agit d’acquérir des biens physiques (appartements, maisons, locaux commerciaux, etc.) pour percevoir des revenus locatifs et potentiellement bénéficier de la valorisation du bien.
- Investissement mobilier : il concerne des actifs financiers tels que les actions, obligations, fonds d’investissement ou produits dérivés, qui sont plus liquides et faciles à acheter et vendre.
Notre approche : chez DRA Group, nous vous aidons à évaluer votre situation et à comprendre les fondamentaux de chaque type d’investissement pour construire une stratégie adaptée à vos objectifs.
2. Investissement immobilier : des rendements stables et prévisibles
L’investissement immobilier est souvent choisi pour sa stabilité et son potentiel de rendement sur le long terme. Les revenus locatifs constituent une source de revenus réguliers, et la valorisation du bien permet d’envisager une plus-value à la revente.
- Revenus locatifs : l’immobilier génère des revenus passifs sous forme de loyers qui, s’ils couvrent les charges et le prêt, dégagent un cash-flow positif.
- Effet de levier avec le crédit : en finançant un bien immobilier par emprunt, vous pouvez investir une somme plus importante et ainsi maximiser le rendement de vos fonds propres grâce à l’effet de levier.
- Valorisation à long terme : l’immobilier a tendance à prendre de la valeur avec le temps, surtout dans les zones à forte demande. Cette valorisation permet d’accroître le patrimoine tout en profitant de revenus réguliers.
Notre approche : nous réalisons une analyse de rentabilité et de cash-flow pour chaque projet immobilier afin d’estimer précisément le rendement potentiel et la viabilité de l’investissement.
3. Investissement mobilier : liquidité et diversification
L’investissement dans des actifs mobiliers, tels que les actions et obligations, offre une plus grande flexibilité et des rendements potentiellement élevés, mais aussi des risques plus importants en raison de la volatilité des marchés.
- Liquidité : contrairement à l’immobilier, les actifs mobiliers sont facilement accessibles et peuvent être achetés et vendus rapidement, ce qui en fait une solution flexible pour les investisseurs.
- Diversification : les fonds d’investissement et les ETF permettent de diversifier votre portefeuille, en investissant dans plusieurs secteurs et zones géographiques, ce qui réduit le risque global.
- Rendement élevé mais volatilité : le marché des actions peut offrir des rendements très attractifs, surtout sur le long terme, mais les fluctuations de cours peuvent également entraîner des pertes importantes.
Notre approche : nous analysons votre tolérance au risque et vos objectifs de liquidité pour déterminer la composition d’un portefeuille mobilier adapté à votre profil.
4. Les avantages fiscaux de l’immobilier et du mobilier
La fiscalité est un aspect important de tout investissement. Les deux types d’investissements offrent des avantages fiscaux spécifiques, mais aussi des charges qu’il est important de bien comprendre.
- Avantages fiscaux en immobilier : en Belgique, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt et certaines charges des revenus locatifs. L’immobilier professionnel permet également d’amortir le bien, ce qui réduit la base imposable.
- Fiscalité sur les plus-values mobilières : les plus-values en bourse sont exonérées d’impôt si elles relèvent d’une gestion “normale” de votre patrimoine. En revanche, des prélèvements sont appliqués sur les dividendes, les coupons obligataires et certaines plus-values, notamment celles des fonds de placement.
- Effet de levier fiscal pour l’immobilier : en utilisant le crédit, l’investisseur immobilier peut optimiser la fiscalité en déduisant les intérêts du prêt des revenus locatifs, ce qui n’est pas possible pour les investissements mobiliers.
Notre approche : nous vous conseillons sur les dispositifs fiscaux disponibles pour réduire votre imposition et améliorer le rendement net de chaque type d’investissement.
5. Comparaison des rendements : quel investissement est le plus rentable ?
Les rendements dépendent largement des performances des actifs, du niveau de risque et des conditions de marché, mais il est possible de comparer les performances potentielles de ces investissements.
- Rendement locatif immobilier : en général, les rendements locatifs bruts pour l’immobilier résidentiel se situent entre 3 % et 6 % selon la localisation et le type de bien. Avec l’effet de levier et la valorisation, le rendement global peut atteindre 10 % ou plus.
- Rendement des actifs mobiliers : les actions offrent en moyenne un rendement de 7 % à 10 % par an sur le long terme, tandis que les obligations, plus sûres, rapportent environ 1 % à 4 %. La volatilité du marché peut affecter ces rendements d’une année sur l’autre.
Notre approche : nous réalisons une projection de rendements nets après impôt pour chaque option d’investissement et vous aidons à choisir la solution la plus rentable pour votre profil.
6. Risque et volatilité : l’immobilier pour la stabilité, le mobilier pour la flexibilité
La gestion du risque est un critère majeur dans le choix entre immobilier et mobilier. Chacun de ces investissements présente des caractéristiques spécifiques.
- Stabilité de l’immobilier : l’immobilier est moins affecté par les fluctuations quotidiennes et est souvent perçu comme un placement “refuge”. Même en cas de crise, la valeur des biens tend à se stabiliser ou à récupérer à long terme.
- Volatilité du marché mobilier : les actions et autres actifs financiers peuvent connaître des variations rapides et imprévisibles en raison de facteurs économiques, politiques ou sectoriels. Cependant, un portefeuille diversifié permet de limiter le risque.
- Risques propres à l’immobilier : en immobilier, le risque de vacance locative, de travaux importants ou de dépréciation du bien dans certaines zones est à prendre en compte.
Notre approche : nous analysons votre tolérance au risque pour vous aider à choisir entre la stabilité de l’immobilier et la flexibilité des actifs mobiliers, ou pour vous orienter vers un portefeuille équilibré.
7. Investissement passif : gestion simplifiée en immobilier et en mobilier
Si votre objectif est de générer des revenus passifs, les deux types d’investissement peuvent s’y prêter, mais chacun demande une gestion différente.
- Gestion locative en immobilier : la gestion d’un bien immobilier peut être déléguée à une agence qui s’occupe des relations avec les locataires, de la collecte des loyers et de l’entretien. Cette solution rend l’immobilier locatif passif.
- Investissement passif en mobilier : les ETF et fonds indiciels permettent d’investir passivement en suivant un indice boursier. Ils sont idéaux pour diversifier un portefeuille sans avoir à gérer activement les actions.
- Effort de gestion requis : l’immobilier peut nécessiter des interventions ponctuelles (travaux, rénovations), tandis que les placements mobiliers peuvent être laissés en gestion pilotée par un conseiller ou un fonds.
Notre approche : nous vous orientons vers des solutions de gestion déléguée et des stratégies passives pour simplifier votre investissement et garantir une gestion fluide et sans tracas.
8. Combiner immobilier et mobilier pour une diversification optimale
Pour réduire les risques et augmenter le rendement global, de nombreux investisseurs choisissent de combiner immobilier et mobilier dans leur portefeuille.
- Diversification des risques : investir dans plusieurs types d’actifs permet de compenser les performances des uns avec les autres. En période de crise immobilière, les actions peuvent bien performer, et inversement.
- Maximiser la liquidité et la stabilité : l’immobilier offre une stabilité, tandis que les actions et obligations permettent de conserver une liquidité en cas de besoin rapide de fonds.
- Stratégie de long terme : cette combinaison permet de bénéficier des rendements élevés des actions tout en ayant la sécurité de l’immobilier, ce qui en fait une stratégie idéale pour un patrimoine durable.
Notre approche : nous vous aidons à élaborer un portefeuille diversifié, combinant les rendements stables de l’immobilier avec la liquidité et la flexibilité des placements mobiliers.
Conclusion
Choisir entre l’investissement immobilier et mobilier dépend de vos objectifs financiers, de votre tolérance au risque et de votre préférence pour la liquidité ou la stabilité. Si l’immobilier est apprécié pour ses revenus stables et son potentiel de valorisation, l’investissement mobilier offre une grande flexibilité et des rendements potentiels élevés mais volatils. En combinant les deux types d’investissements, vous pouvez créer un portefeuille diversifié qui optimise les rendements tout en réduisant les risques.
Chez DRA Group, nous vous accompagnons dans le choix et la gestion de votre portefeuille d’investissements, que ce soit en immobilier, en placements mobiliers, ou dans une stratégie mixte. Nos experts sont à votre disposition pour construire avec vous une solution qui vous aide à atteindre vos objectifs financiers.
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