Comment calculer ma capacité d’investissement pour l’achat d’un bien immobilier ?

L’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou d’un investissement locatif, est une étape majeure qui nécessite une planification financière rigoureuse. L’un des éléments cruciaux de cette préparation est le calcul de votre capacité d’investissement, qui vous permet de déterminer le montant que vous pouvez consacrer à l’achat en fonction de vos revenus, de vos charges et de votre situation financière. Chez DRA Group, nous croyons qu’un investissement immobilier réussi repose sur une évaluation réaliste et précise de votre capacité d’emprunt et de vos possibilités de financement.

Dans cet article, nous vous guidons à travers les principales étapes pour calculer votre capacité d’investissement, vous aidant ainsi à aborder votre projet immobilier en toute confiance et à identifier le bien qui correspond à vos moyens.

1. Comprendre la notion de capacité d’investissement

La capacité d’investissement représente le montant total que vous pouvez investir dans un bien immobilier, incluant votre apport personnel et le montant que vous pouvez emprunter.

  • Capacité d’emprunt : c’est le montant maximum que la banque peut vous prêter en fonction de vos revenus et de vos charges. Ce montant est déterminé par votre capacité de remboursement mensuel.
  • Apport personnel : l’apport personnel correspond à l’épargne que vous pouvez injecter dans l’achat. Il réduit le montant à emprunter et facilite l’obtention du crédit immobilier.
  • Capacité d’investissement globale : elle est la somme de l’apport personnel et de la capacité d’emprunt, déterminant le budget maximal pour votre achat immobilier.

Notre approche : chez DRA Group, nous vous accompagnons dans l’évaluation de chaque composante de votre capacité d’investissement pour élaborer un budget immobilier réaliste et adapté à vos objectifs.

2. Calculer votre capacité de remboursement mensuel

Pour évaluer votre capacité d’emprunt, il est essentiel de déterminer combien vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement de votre prêt immobilier.

  • Analyser vos revenus mensuels nets : prenez en compte tous vos revenus réguliers (salaires, revenus locatifs, allocations, etc.). Les revenus exceptionnels peuvent être considérés mais de manière conservatrice.
  • Lister vos charges mensuelles fixes : identifiez les charges régulières et incompressibles, telles que le loyer actuel, les crédits en cours, les dépenses familiales, les assurances et autres engagements financiers.
  • Calculer votre taux d’endettement : en général, le taux d’endettement maximal recommandé est de 33 % de vos revenus nets mensuels, bien que certaines banques puissent aller jusqu’à 40 % selon le profil. Ce taux d’endettement permet de s’assurer que vous avez encore suffisamment de marge pour vos dépenses courantes.

Exemple : si vous avez un revenu net mensuel de 3 000 €, votre capacité de remboursement maximum sera d’environ 990 € (33 % de 3 000 €).

Notre approche : nous vous aidons à évaluer votre capacité de remboursement en prenant en compte vos objectifs financiers, pour définir un montant de prêt réaliste et sécurisant.

3. Calculer votre capacité d’emprunt en fonction du taux et de la durée du prêt

La capacité d’emprunt dépend du montant que vous pouvez rembourser chaque mois, du taux d’intérêt et de la durée du prêt immobilier.

  • Durée du prêt : plus la durée du prêt est longue, plus les mensualités sont faibles, mais plus le coût total du crédit augmente en raison des intérêts. En général, les prêts immobiliers s’étalent de 15 à 25 ans, parfois 30 ans pour les jeunes acheteurs.
  • Taux d’intérêt : le taux d’intérêt dépend de votre profil emprunteur, du montant emprunté et des conditions du marché. Un taux plus bas permet d’augmenter la capacité d’emprunt, tandis qu’un taux plus élevé la diminue.
  • Montant empruntable : en fonction de votre capacité de remboursement mensuel, de la durée et du taux, vous pouvez calculer le montant total du prêt que vous pouvez contracter.

Exemple : avec une capacité de remboursement mensuel de 990 €, un taux d’intérêt de 1,5 % et une durée de prêt de 20 ans, votre capacité d’emprunt serait d’environ 200 000 €.

Notre approche : nous effectuons des simulations de prêt basées sur différents scénarios de taux et de durée pour vous aider à trouver la formule qui optimise votre capacité d’emprunt.

4. Déterminer le montant de votre apport personnel

L’apport personnel est essentiel pour sécuriser le prêt et convaincre les banques de financer votre projet immobilier.

  • Apport recommandé : il est généralement conseillé de fournir un apport d’au moins 10 % du prix d’achat du bien. Idéalement, cet apport couvre les frais annexes (frais de notaire, droits d’enregistrement, frais de dossier bancaire, etc.), qui s’élèvent en moyenne à 10 à 15 % du prix d’achat en Belgique.
  • Rôle de l’apport : un apport plus élevé réduit le montant emprunté, diminue le risque pour la banque et peut permettre de négocier un taux d’intérêt plus favorable.
  • Sources de l’apport personnel : l’apport personnel peut provenir de votre épargne personnelle, de donations, de la vente d’un bien précédent ou encore d’un plan d’épargne spécifique.

Notre approche : nous vous aidons à évaluer votre apport personnel et à déterminer comment il peut optimiser votre capacité d’investissement et améliorer les conditions de votre emprunt.

5. Prendre en compte les frais annexes liés à l’achat immobilier

Outre le prix d’achat du bien, divers frais sont à prévoir, et ils impactent directement votre budget d’achat immobilier.

  • Frais de notaire : en Belgique, les frais de notaire représentent entre 10 % et 15 % du prix du bien. Ils incluent les droits d’enregistrement (12,5 % en Wallonie et 12 % en Flandre, réduits pour les primo-accédants sous certaines conditions).
  • Frais de dossier et d’assurance : certaines banques facturent des frais de dossier pour l’octroi du prêt. En outre, une assurance solde restant dû est souvent exigée pour couvrir le risque de décès.
  • Frais liés aux travaux : si vous envisagez des rénovations, il est important de prévoir un budget spécifique pour les travaux, surtout dans le cas d’un bien ancien.

Notre approche : Nous vous fournissons une estimation détaillée de tous les frais annexes afin d’éviter les surprises et de mieux évaluer le budget global nécessaire à votre projet.

6. Simuler différents scénarios pour affiner votre capacité d’investissement

Réaliser plusieurs simulations permet de mieux comprendre l’impact des différentes variables (taux d’intérêt, durée du prêt, montant d’apport) sur votre capacité d’investissement.

  • Variations de durée et de taux : en testant différentes durées de prêt et taux d’intérêt, vous pouvez trouver un équilibre entre mensualités abordables et coût total du crédit.
  • Différents montants d’apport : simulez l’effet d’un apport plus important ou plus faible pour évaluer son impact sur votre capacité d’emprunt et le taux d’intérêt proposé.
  • Scénarios de revenus : si vous prévoyez une augmentation de vos revenus, une épargne supplémentaire, ou des charges réduites, incluez-les dans vos simulations pour anticiper les évolutions possibles.

Notre approche : nous réalisons des simulations personnalisées et vous expliquons chaque scénario pour que vous puissiez choisir la formule qui correspond le mieux à votre situation et à vos objectifs.

7. Optimiser votre profil emprunteur pour maximiser votre capacité d’investissement

Les banques évaluent votre profil de risque avant de vous accorder un prêt. Améliorer ce profil peut augmenter votre capacité d’emprunt ou vous obtenir des conditions plus favorables.

  • Stabilité professionnelle : un contrat de travail stable, comme un CDI, est un atout pour obtenir un prêt. Pour les indépendants, un historique de revenus réguliers et stables est souvent requis.
  • Historique de crédit : in bon historique de remboursement (absence de dettes impayées) rassure les banques et favorise des conditions de prêt avantageuses.
  • Diminuer les dettes existantes : si vous avez d’autres crédits en cours, comme un crédit auto ou à la consommation, les rembourser avant de souscrire un prêt immobilier peut augmenter votre capacité d’emprunt.

Notre approche : nous vous conseillons sur les actions à mettre en place pour optimiser votre profil emprunteur, maximisant ainsi vos chances d’obtenir un prêt immobilier avantageux.

Conclusion

Calculer sa capacité d’investissement pour l’achat d’un bien immobilier est une étape essentielle qui demande une analyse précise de votre situation financière, de vos objectifs et des conditions de prêt. En combinant une évaluation réaliste de votre capacité de remboursement, un apport personnel adéquat et une bonne gestion des frais annexes, vous pouvez définir un budget immobilier solide et sécurisé.

Chez DRA Group, nous vous accompagnons tout au long de ce processus, en réalisant des simulations personnalisées et en vous fournissant des conseils adaptés à votre profil. Notre objectif est de vous permettre d’aborder votre projet immobilier en toute confiance, avec une stratégie financière optimale.

Prêt à calculer votre capacité d’investissement ?

Nos experts sont à votre disposition pour vous aider à structurer votre projet immobilier et vous guider vers les meilleures décisions financières pour réussir votre achat.

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Yves Kempinaire

Financement Immobilier

Manager

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